La société civile de placement immobilier (SCPI) reste un véhicule financier adapté aux particuliers qui ne disposent pas d’assez de moyens pour acquérir un bien immobilier. Il est aussi le choix idéal pour ceux qui souhaitent investir dans le secteur immobilier sans s’occuper de la gestion des biens. Il existe deux manières d’investir en immobilier (en pleine propriété ou en démembrement de propriété).

Comment fonctionne une SCPI en démembrement ?

Le démembrement en SCPI désigne la séparation sur une durée donnée de la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété représente les murs du bien alors que l’usufruit correspond aux loyers locatifs. La durée du démembrement est fixée par les deux parties et varie de 3 à 20 ans. L’investisseur qui détient des parts en nue-propriété ne touche rien temporairement. Mais lors de la revente de ses parts, il peut bénéficier d’une plus-value immobilière. En effet, les parts détenues en nue-propriété peuvent être revalorisées chaque année. En revanche, un investisseur qui souscrit en usufruit reçoit des dividendes distribués par la SCPI.

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Pour investir dans une SCPI en démembrement, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent s’acquitter des frais de souscription. Un délai de jouissance s’applique aussi dans le cadre d’un démembrement. Les frais de souscription et le délai de jouissance varient d’une SCPI à une autre.

Quelle SCPI choisir pour son investissement en démembrement ?

En matière d’investissement en démembrement, les SCPI ne se valent pas. Certaines se révèlent plus intéressantes que d’autres. Cependant, tout dépendra aussi de votre choix (nu-propriétaire ou usufruitier).

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Investissement en nue-propriété

En investissant en nue-propriété, l’idéal est de bénéficier de la plus grosse décote sur son investissement. Pour trouver la meilleure SCPI, vous devez vous baser sur certains éléments. Il s’agit par exemple du ratio entre nu-propriétaire et usufruitier. Sur une durée de 7 ans, ce ratio est en moyenne 73 % contre 27 %. La stratégie de revalorisation des parts et les frais de souscription constituent aussi des critères de choix d’une SCPI lors d’un investissement en démembrement. Il est conseillé d’opter pour une durée de démembrement comprise entre 7 à 10 ans. Cela vous garantit une bonne décote.

Investissement en usufruit

Le principal critère de choix d’une SCPI pour son investissement en usufruit reste le rendement. L’objectif est de maximiser vos revenus fonciers. Il faudra donc cibler les SCPI qui proposent un meilleur rendement. La durée de démembrement reste un choix personnel. Vous devez toutefois tenir compte de la situation de votre société. L’idéal est de définir une courte durée (3 à 5 ans).

Les avantages et inconvénients d'un investissement en SCPI en démembrement

L’investissement en SCPI en démembrement présente des avantages et des inconvénients. Avant de se lancer dans ce type d’investissement immobilier, vous devez les connaître.

Le principal avantage d’un investissement en SCPI en démembrement réside dans la décote du prix d’achat. Effectivement, vous achetez uniquement la nue-propriété de parts à un prix inférieur (entre 30 % et 60 % moins cher) à celui des parts entières. Vous ne percevez pas de loyers pendant la période de détention du nu-propriétaire, mais vous pouvez profiter d’une plus-value importante lors de la revente.
Un autre avantage est le choix entre usufruit et nue-propriété selon vos objectifs financiers. Le choix dépendra donc essentiellement de votre profil investisseur. L’investissement en SCPI permet une mutualisation des risques locatifs grâce aux nombreux actifs immobiliers gérés par les sociétés civiles.

Le premier inconvénient concerne le versement initial unique pour acquérir la nue-propriété. Cela peut représenter une somme importante que tous les investisseurs ne peuvent pas forcément mobiliser dès le départ. Il n’y a aucun revenu locatif associé durant toute la période de détention du nu-propriétaire.
La seconde limite découle directement du montage juridique qui lie usufruitier et nu-propriétaire : pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas décider de la gestion locative ni influer en quoi que ce soit sur les choix opérés par l’usufruitier. L’investisseur prend un risque non-négligeable quant à l’évolution des prix de revente pour acquérir une plus-value. Si vous avez une capacité d’apport conséquente et êtes prêt à investir sur plusieurs années sans percevoir de revenu régulier ou n’avoir aucun pouvoir décisionnaire sur le bien immobilier concernant sa gestion locative : optez pour un investissement en SCPI en démembrement.

Les critères à prendre en compte pour choisir la durée de démembrement de sa SCPI

Choisir la durée du démembrement est une étape cruciale dans l’investissement en SCPI en démembrement. En effet, cette décision aura un impact direct sur le rendement et la rentabilité de votre investissement immobilier. Plusieurs critères sont à prendre en considération avant de se prononcer.

Le premier critère est sans aucun doute votre profil d'investisseur. Il faut savoir que plus la période du démembrement sera longue, moins vous percevrez de revenus locatifs. Si vous êtes à la recherche d’un placement financier offrant un revenu régulier, il pourrait donc être préférable d’opter pour une durée courte (10 ans maximum). À l'inverse, si vous avez des objectifs financiers orientés vers une plus-value importante lors de la revente ou une optimisation fiscale, alors choisissez plutôt une durée longue.

Le deuxième critère concerne les frais associés au montage juridique, notamment ceux liés à l'acquisition et aux frais notariés. Ces frais sont souvent élevés pour un contrat court, puisqu'il y a deux transactions immobilières, surtout si elle est effectuée avec différents propriétaires.

Vous devez fixer votre position quant au choix entre usufruit et nue-propriété ainsi qu'à celui portant sur les différentes périodes proposées par les sociétés civiles.

N’hésitez pas à tenir compte des conseils de votre conseiller en gestion d’actifs pour choisir la durée du démembrement. Il peut vous aider à analyser les différents facteurs et les risques liés à chaque solution. L’investissement en SCPI en démembrement est une stratégie financière intéressante pour ceux qui recherchent une rentabilité maximale sur leur placement immobilier. Elle ne conviendra pas à tous les profils d'investisseurs et nécessite une réelle expertise ainsi qu’une analyse complète des risques encourus. Prenez donc le temps de bien étudier toutes les options avant de faire un choix définitif pour votre investissement futur.